房產(chǎn)新政使得興風(fēng)作浪的溫州炒房團(tuán)歸于沉寂，而近期在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起不小風(fēng)暴的海外資本也將面臨著政策遏制。
日前，國(guó)家外匯管理局上海市分局出臺(tái)了一份題為《關(guān)于境內(nèi)機(jī)構(gòu)出售境內(nèi)房地產(chǎn)外匯收入結(jié)匯等問題的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)，《通知》明確規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和外匯結(jié)匯超過等值100萬美元的非居民個(gè)人購(gòu)買上海市房產(chǎn)，須向外匯局申請(qǐng)，外匯指定銀行須憑外匯局出具的資本項(xiàng)目外匯業(yè)務(wù)的核準(zhǔn)件為其辦理結(jié)匯。
據(jù)了解，此次對(duì)非居民個(gè)人和境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買房地產(chǎn)的結(jié)匯監(jiān)控適用于全國(guó)范圍。
分析人士指出，這表明外匯局對(duì)外資進(jìn)入樓市的監(jiān)控正在加強(qiáng)，已經(jīng)從后臺(tái)監(jiān)控轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯庸芾怼＿@絕不僅僅意味著外資進(jìn)入樓市多了一道審核程序，而是給其套上了一副“枷鎖”。
監(jiān)控之網(wǎng)收緊
“以前，對(duì)非居民投資房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)一直放在經(jīng)常項(xiàng)目項(xiàng)下進(jìn)行，而《通知》意味著要將其放在受到嚴(yán)密監(jiān)控的資本項(xiàng)目項(xiàng)下�！睒I(yè)內(nèi)人士指出。據(jù)了解，經(jīng)常項(xiàng)目比較開放，不需要報(bào)批，而資本項(xiàng)目不完全開放，對(duì)其監(jiān)管也更為嚴(yán)格。
“去年外匯局已經(jīng)對(duì)非居民個(gè)人投資房產(chǎn)做出一些限制，但對(duì)機(jī)構(gòu)投資的統(tǒng)計(jì)還是放在經(jīng)常項(xiàng)目項(xiàng)下，此次則把監(jiān)管范圍擴(kuò)展到了機(jī)構(gòu)�！鄙鲜鋈耸恐赋觥�
外匯局此次《通知》的出臺(tái)與外資在國(guó)內(nèi)樓市的活躍狀況密切相關(guān)。宏觀調(diào)控造成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的投資缺位，此時(shí)進(jìn)入可謂兵不血刃，再加上外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然看好，人民幣升值的預(yù)期仍然存在，這一切直接引爆了外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的激情。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉9月底發(fā)表的《外資投資中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告》顯示，上海、廣州和深圳三地，2004年境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買房地產(chǎn)同比分別增長(zhǎng)了5.9、2.6和3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海市2004年該比例已達(dá)到15.5%，2005年上半年則進(jìn)一步竄升至16.8%。境外非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人目前已成為上海、北京、廣州新開高檔樓盤的重要購(gòu)買者。此外，2004年全國(guó)7省市的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，非居民超過5萬美元的結(jié)匯絕大部分用于購(gòu)買商品房。
外資入市之患
事實(shí)上，早在8月15日，央行公布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》就顯示，境外資金已經(jīng)通過多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著《報(bào)告》的公布，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)秩序，監(jiān)管外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的呼聲也越來越高。
“大量外資長(zhǎng)驅(qū)直入，直接進(jìn)入銷售流通渠道，并且以短期投機(jī)為主，這不僅給金融監(jiān)管帶來難度，也像股票市場(chǎng)莊家坐莊一樣迅速拉升了商品房?jī)r(jià)格，給房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展帶來很大的負(fù)面影響�！苯ㄔO(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究處副處長(zhǎng)文林峰告訴記者，上海外管局的《通知》給市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)明確的信號(hào)，表明中國(guó)政府已高度關(guān)注外資流向及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，今后將在不違背WTO規(guī)則的前提下，按照我國(guó)的國(guó)情特點(diǎn)，繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)管力度。
“《通知》來得及時(shí)，值得稱道�！敝袊�(guó)社科院房地產(chǎn)專家尹中立向記者表示，大多數(shù)國(guó)家對(duì)非居民投資房地產(chǎn)的準(zhǔn)入政策都有各種限制，而中國(guó)是目前全球?yàn)閿?shù)不多的、對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在房地產(chǎn)投資開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)沒有什么限制的國(guó)家。
“國(guó)家現(xiàn)在已出臺(tái)了限制期房轉(zhuǎn)讓等一系列旨在抑制房產(chǎn)投機(jī)的政策，外匯局此舉將有效地扼制國(guó)外資本投機(jī)樓市，與房產(chǎn)新政在邏輯上是一致的�！币辛⒅赋觥�
效果短期難判
不過，此次外匯監(jiān)管對(duì)外資進(jìn)入更多地起到了警示作用，實(shí)際效果并不會(huì)立竿見影。
滬上銀行業(yè)人士透露，實(shí)際上，銀行受理的境外資金購(gòu)房業(yè)務(wù)，很少有單筆金額超過100萬美元的。而《通知》指出，非居民個(gè)人購(gòu)房，外匯結(jié)匯在等值100萬美元以下的，可直接向外匯指定銀行申請(qǐng)辦理�！斑@是根據(jù)上海的實(shí)際情況做出的規(guī)定，因?yàn)樵谏虾Ｙ?gòu)買房產(chǎn)的境外人士特別多，外匯局上海分局根本批不過來�！毖胄猩虾７中邢嚓P(guān)人士指出。
據(jù)悉，上述《通知》已經(jīng)從10月起開始執(zhí)行。雖然現(xiàn)在報(bào)批的要求很細(xì)、很具體，但據(jù)記者了解，報(bào)批基本上沒有被否決過。因此外匯局的《通知》更具警示意義。
有關(guān)人士表明，海外資金在進(jìn)入過程中，并沒有感覺到中國(guó)的稅收、外匯管理部門對(duì)他們有什么實(shí)質(zhì)限制。而在退出環(huán)節(jié)上也沒有政策限制，只要有人愿意接手，退出渠道也很暢通。RE/MAX United 休斯頓負(fù)責(zé)人郭翔則表示，匯兌的監(jiān)控表明了外匯局的一種姿態(tài)，但外資在進(jìn)入之前已經(jīng)考慮了政策風(fēng)險(xiǎn)，所以《通知》對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響應(yīng)該不大。
北京大學(xué)中國(guó)金融研究中心主任胡堅(jiān)也認(rèn)同這一觀點(diǎn)，“外匯局只是在某種程度上進(jìn)行了監(jiān)管，對(duì)外資而言只是增加了一些匯兌成本，并不能阻止其進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。相對(duì)于在房地產(chǎn)業(yè)獲取的高額利潤(rùn)，增加這么點(diǎn)匯兌成本微不足道。”
“外資進(jìn)入樓市，從購(gòu)買房地產(chǎn)到兌現(xiàn)直至匯出，其操作時(shí)間非常長(zhǎng)。目前出臺(tái)的外匯監(jiān)管實(shí)際上是在匯兌環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，對(duì)前端的商業(yè)活動(dòng)不能進(jìn)行監(jiān)管，因此存在較大缺陷。”有業(yè)內(nèi)人士指出。
專家指出，隨著宏觀調(diào)控逐步轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效調(diào)控，相應(yīng)的政策措施也應(yīng)統(tǒng)籌考慮。有關(guān)部門應(yīng)按資本項(xiàng)目管理原則，對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的交易等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，在交易審核細(xì)節(jié)上做足文章。比如在外資進(jìn)入的區(qū)域、金額、身份、用途，以及轉(zhuǎn)讓等各方面設(shè)限，配合上游部門，實(shí)施整體調(diào)控。
“前端的控制最為重要，應(yīng)該對(duì)外資大舉進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)設(shè)定上限，這與對(duì)外資進(jìn)入我國(guó)金融領(lǐng)域?qū)嵤┛毓缮舷奘且粯拥摹！焙鷪?jiān)說。
