我們認為，高信用者謹慎的行為，可能導致投資和拿地龍頭股疲軟的預期自我實現(xiàn)。

 

    　　優(yōu)質土地源源不斷，純市場化的項目并購更難展開，土地市場概念股和房屋銷售景氣可能背離。我們認為支持房地產(chǎn)市場剛需的政策，更需要持續(xù)發(fā)力。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)一個銷售較緩慢復蘇，投資新開工持續(xù)不振，高信用企業(yè)持續(xù)獲取優(yōu)質土地的階段。

 

    　　 高信用企業(yè)謹慎是行業(yè)的新現(xiàn)象，即一批資金鏈十分安全、融資十分通暢的企業(yè)，卻對拿地、開工、投資等越來越態(tài)度謹慎。

 

    　　 高信用者謹慎的表現(xiàn)。2021 年秋天，民企在土地市場拿地份額顯著下降�？墒�，高信用企業(yè)，包括央企，在2022 年后也有意控制拿地的節(jié)奏和速度，避免杠桿率明顯提升。在2022 年第二批集中供地，不少城市本地國企拿地的比例已經(jīng)超過60%，其中多有托底拿地因素。四家銷售排名最高的央企2022 年二季度總拿地金額同比下降44.6%，上半年整體拿地強度則下降5 個百分點至41%。

 

    　　 高信用者謹慎的原因之一：信用風險可能繼續(xù)擴散。目前來看，由于金融機構既無法提高整體借貸成本，又很難精準辨別主體信用，其應對信用風險的辦法是不斷縮小客戶白名單。各企業(yè)境內外債券收益率確實仍在上行（哪怕是優(yōu)秀企業(yè)）。企業(yè)確實有理由謹慎從事，預留資金安全墊。

 

    　　 原因之二：銷售即使復蘇，地價也不會上漲。政府性基金收入面臨明顯下行的壓力，土地市場的供應可能一直量豐質高。而企業(yè)作為一個整體其融資性現(xiàn)金流并未恢復。高信用企業(yè)判斷土地市場價格不可能上漲，故而沒有理由大規(guī)模投資和拿地。

 

    　　 原因之三：并不存在供應缺口，新房價格不可能大漲。有觀點認為，縮減的新開工面積可能意味著供應缺口，房價因此有上漲的可能，但絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)顯然不這么想。一方面，企業(yè)自身土地儲備豐富；另一方面，新增土地儲備雖然總量少，卻聚焦于少數(shù)核心城市，去庫存則發(fā)生在供給偏大的二三四線城市。北京、杭州等地的推盤非但沒有減少，反而可能有所增加。新房價格完全沒有大幅上漲的可能性，也使企業(yè)十分謹慎。

 

    　　 高信用者謹慎的可能影響——預期自我實現(xiàn)。我們認為，高信用者謹慎，可能導致投資和拿地疲軟的預期自我實現(xiàn)。在源源不斷的優(yōu)質土地入市的情況下，純市場化的項目并購更難展開。我們認為支持房地產(chǎn)市場剛需的政策，還需要持續(xù)發(fā)力。房地產(chǎn)龍頭股市場可能出現(xiàn)一個銷售持續(xù)緩慢復蘇，投資新開工持續(xù)不振，高信用企業(yè)持續(xù)拿優(yōu)質土地的階段。

 

    　　 風險因素：房地產(chǎn)市場繼續(xù)深度調整的風險；企業(yè)銷售可能在多重因素之下繼續(xù)下行，復蘇難以兌現(xiàn)的風險；信用風險進一步蔓延，部分房地產(chǎn)企業(yè)公開市場還款困難的風險；部分房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力持續(xù)下降風險。

 

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