湘財(cái)證券研究報(bào)告：海寧皮城-002344-北京項(xiàng)目啟動(dòng),預(yù)計(jì)將增加每股價(jià)值1.81元：事件： 公司今日發(fā)布公告，擬以人民幣 2,654.24 萬(wàn)元收購(gòu)銀邦公司持有的北京新海 寧皮革商貿(mào)有限公司 53%的股權(quán)。 股權(quán)收購(gòu)?fù)瓿珊螅?公司持有北京新海寧 53% 股權(quán)。銀邦公司持有北京新海寧 47%的股份。 北京新海寧成立于 2011 年 3月 17日，2011 年 12月 15日，北京新海寧與北 京市朝陽(yáng)區(qū)小紅門(mén)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)組織合作聯(lián)社及其全資集體企業(yè)北京科利源工貿(mào)公 司簽署了協(xié)議，約定以“北京新海寧出資金、小紅門(mén)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社出土地”的方式， 共同開(kāi)發(fā)位于小紅門(mén)鄉(xiāng)小紅門(mén)地鐵站東、西兩側(cè)約 330 畝土地商業(yè)配套項(xiàng)目。 根據(jù)協(xié)議，小紅門(mén)地鐵站東西兩側(cè)約 330 畝土地可建設(shè)約 66 萬(wàn)平方米的商業(yè) 物業(yè)，總投資約 30 億元，項(xiàng)目建成后，55%的物業(yè)歸屬于北京新海寧，45%的 物業(yè)歸屬于小紅門(mén)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社。 其中歸屬于北京新海寧的約 36.3 萬(wàn)平方米物業(yè)開(kāi) 發(fā)為北京海寧皮革城及其配套物業(yè)，其中用于舉辦北京海寧皮革城市場(chǎng)的面積 約為 20-30 萬(wàn)平方米。 投資要點(diǎn)： 合資開(kāi)發(fā)北京海寧皮革商貿(mào)公司，皮革交易市場(chǎng)面積 20-30 萬(wàn)平方米，符合 市場(chǎng)預(yù)期。 公司進(jìn)入北京市場(chǎng)采取的是以和具備地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的銀邦公司合資的方式，公 司持有北京海寧皮革商貿(mào)公司 53%的股份，為控股股東，而合資方銀邦公司持 有 47%的股份， 而建設(shè)市場(chǎng)所需土地的問(wèn)題則是與地方政府通過(guò)建設(shè)物業(yè)和安 置勞動(dòng)力換取土地使用權(quán)的方式進(jìn)行的，北京海寧商貿(mào)公司投資 30 億元建設(shè) 約 66萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)， 其中 29.7萬(wàn)平方米作為交換小紅門(mén)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社土地 使用權(quán)的對(duì)價(jià)�？毓勺庸�司所獲的 36.3 萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)中有約 20-30 萬(wàn) 平方米用于開(kāi)設(shè)皮革交易市場(chǎng)，符合市場(chǎng)預(yù)期。 公司北京地區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)是公司外生擴(kuò)張過(guò)程的又一征程，實(shí)現(xiàn)對(duì)北京地區(qū) 皮革消費(fèi)市場(chǎng)的覆蓋。 公司在北京地區(qū)開(kāi)設(shè)交易市場(chǎng)符合皮革交易的發(fā)展規(guī)律和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí) 現(xiàn)對(duì)北京地區(qū)皮革消費(fèi)能力的覆蓋，此外公司合資子公司相當(dāng)于投資 30 億元 獲得 36.3萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，每平方米的投資成本為 8264 元，相比北京周 邊地區(qū)的物業(yè)成本來(lái)說(shuō)，仍然偏低。 交易市場(chǎng)周邊交通方便，能夠?qū)崿F(xiàn) NPV1.81 元。 北京新海寧交易市場(chǎng)位于北京市南四環(huán)邊，附近有通車(chē)的地鐵站，位臵十分優(yōu) 越，交通十分便捷，為公司皮革交易市場(chǎng)創(chuàng)造良好的配套環(huán)境，我們利用凈現(xiàn).......