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房地產(chǎn)市場見頂,股票市場的春天到了?

日期:2026-03-18 16:48:30 來源:互聯(lián)網(wǎng)
從金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)中我們看到了房地產(chǎn)市場的降溫跡象,但這個降溫是短期的調(diào)整還是中長期的拐點?對這個問題的回答是至關(guān)重要的。因為,盡管2005年出現(xiàn)了政策的強有力干預(yù),部分城市的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)調(diào)整,但仍然有一些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)加速上漲的現(xiàn)象,因此,有些市場人士認為,房地產(chǎn)市場只是短期調(diào)整,即將再次出現(xiàn)繁榮局面。如果房地產(chǎn)市場的調(diào)整只是短暫的,那么股票市場的復(fù)蘇將仍然需要等待。
 
對于投資者而言,要判斷市場是否出現(xiàn)拐點有兩種方法:一是技術(shù)分析的方法,該方法主要理論依據(jù)就是“趨勢運行規(guī)律”——市場總是沿著趨勢運行的,而且,在不同的循環(huán)周期中,上升周期的長度基本是相同的。同樣,下降周期所運行的長度也基本接近。我們可以通過度量上升趨勢持續(xù)的時間來判斷目前市場所處的階段。二是基本面分析法,主要是判斷政策的走勢。從經(jīng)驗看,市場拐點的出現(xiàn)一般需要外界的強刺激。
 
首先,我們從技術(shù)分析的角度來判斷。不同的經(jīng)濟體的房地產(chǎn)周期長度是不一樣的,日本的房地產(chǎn)上升周期長度是4~5年。我國的房地產(chǎn)市場比較特殊,正處于轉(zhuǎn)軌階段,沒有可以參照的歷史數(shù)據(jù),但20世紀90年代初的房地產(chǎn)周期大致上可以作為我國房地產(chǎn)周期的參考數(shù)據(jù)。上一輪1991~1994年的房地產(chǎn)繁榮持續(xù)了4年時間,而本輪房地產(chǎn)繁榮從2001年到2005年已經(jīng)持續(xù)了5年時間,兩次房地產(chǎn)上升的時間長度基本吻合。如果歷史的經(jīng)驗數(shù)據(jù)可以參考的話,對2005年的房地產(chǎn)市場作出拐點的判斷就是正確的。
 
不過,新一輪房地產(chǎn)增長有三點將不同于上一輪:一是由于此輪房地產(chǎn)繁榮是建立在住宅大眾需求的釋放(或者講住房消費開始進入大眾消費時代)基礎(chǔ)上,這明顯不同于上一輪房地產(chǎn)投資繁榮的主要推動力是非住宅。因此,其增長的穩(wěn)定性明顯要強一些。二是此輪房地產(chǎn)的繁榮期相對延長,盡管在一些地區(qū)有較明顯的泡沫現(xiàn)象,但繁榮的程度也低一些,這部分與房地產(chǎn)發(fā)展階段有關(guān),部分與住宅成為主要推動力相對穩(wěn)定有關(guān)。三是繁榮的普遍化,這次盡管中西部熱度弱一些,但所有的地區(qū)都進入房地產(chǎn)的繁榮期,是一種整體性繁榮。因此,房地產(chǎn)增長波動對整個經(jīng)濟增長和居民生活的影響要明顯大于上一輪,也正因為如此,房地產(chǎn)過度繁榮特別是泡沫化的持續(xù)時間可能比上一輪有所不同。但從國際經(jīng)驗看,房地產(chǎn)的上升周期的時間很少超過5年的,因此,我們假設(shè)此輪房地產(chǎn)的上升周期為5年是有一定依據(jù)的。
 
其次,我們從政策的趨勢來判斷房地產(chǎn)市場的方向。1997年以后,由于受亞洲金融危機的影響,我國經(jīng)濟出現(xiàn)不景氣,需要刺激房地產(chǎn)市場來加快經(jīng)濟增長速度,于是出臺了一系列的政策刺激住宅消費。但2002年以后,房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向在悄悄發(fā)生變化。2002年8月,在重申了“低利率、鼓勵個人住房信貸、增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸”的貨幣政策不會改變之后,央行首次提到要“防止產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫,防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè)”。2003年6月,央行出臺“121號文件”——《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。該文件的用意就是對房地產(chǎn)市場開始調(diào)控。
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