從金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)中我們看到了房地產(chǎn)市場的降溫跡象，但這個降溫是短期的調(diào)整還是中長期的拐點？對這個問題的回答是至關(guān)重要的。因為，盡管2005年出現(xiàn)了政策的強有力干預(yù)，部分城市的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)調(diào)整，但仍然有一些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)加速上漲的現(xiàn)象，因此，有些市場人士認為，房地產(chǎn)市場只是短期調(diào)整，即將再次出現(xiàn)繁榮局面。如果房地產(chǎn)市場的調(diào)整只是短暫的，那么股票市場的復(fù)蘇將仍然需要等待。

 

對于投資者而言，要判斷市場是否出現(xiàn)拐點有兩種方法：一是技術(shù)分析的方法，該方法主要理論依據(jù)就是“趨勢運行規(guī)律”——市場總是沿著趨勢運行的，而且，在不同的循環(huán)周期中，上升周期的長度基本是相同的。同樣，下降周期所運行的長度也基本接近。我們可以通過度量上升趨勢持續(xù)的時間來判斷目前市場所處的階段。二是基本面分析法，主要是判斷政策的走勢。從經(jīng)驗看，市場拐點的出現(xiàn)一般需要外界的強刺激。

 

首先，我們從技術(shù)分析的角度來判斷。不同的經(jīng)濟體的房地產(chǎn)周期長度是不一樣的，日本的房地產(chǎn)上升周期長度是4～5年。我國的房地產(chǎn)市場比較特殊，正處于轉(zhuǎn)軌階段，沒有可以參照的歷史數(shù)據(jù)，但20世紀90年代初的房地產(chǎn)周期大致上可以作為我國房地產(chǎn)周期的參考數(shù)據(jù)。上一輪1991～1994年的房地產(chǎn)繁榮持續(xù)了4年時間，而本輪房地產(chǎn)繁榮從2001年到2005年已經(jīng)持續(xù)了5年時間，兩次房地產(chǎn)上升的時間長度基本吻合。如果歷史的經(jīng)驗數(shù)據(jù)可以參考的話，對2005年的房地產(chǎn)市場作出拐點的判斷就是正確的。

 

不過，新一輪房地產(chǎn)增長有三點將不同于上一輪：一是由于此輪房地產(chǎn)繁榮是建立在住宅大眾需求的釋放（或者講住房消費開始進入大眾消費時代）基礎(chǔ)上，這明顯不同于上一輪房地產(chǎn)投資繁榮的主要推動力是非住宅。因此，其增長的穩(wěn)定性明顯要強一些。二是此輪房地產(chǎn)的繁榮期相對延長，盡管在一些地區(qū)有較明顯的泡沫現(xiàn)象，但繁榮的程度也低一些，這部分與房地產(chǎn)發(fā)展階段有關(guān)，部分與住宅成為主要推動力相對穩(wěn)定有關(guān)。三是繁榮的普遍化，這次盡管中西部熱度弱一些，但所有的地區(qū)都進入房地產(chǎn)的繁榮期，是一種整體性繁榮。因此，房地產(chǎn)增長波動對整個經(jīng)濟增長和居民生活的影響要明顯大于上一輪，也正因為如此，房地產(chǎn)過度繁榮特別是泡沫化的持續(xù)時間可能比上一輪有所不同。但從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)的上升周期的時間很少超過5年的，因此，我們假設(shè)此輪房地產(chǎn)的上升周期為5年是有一定依據(jù)的。

 

其次，我們從政策的趨勢來判斷房地產(chǎn)市場的方向。1997年以后，由于受亞洲金融危機的影響，我國經(jīng)濟出現(xiàn)不景氣，需要刺激房地產(chǎn)市場來加快經(jīng)濟增長速度，于是出臺了一系列的政策刺激住宅消費。但2002年以后，房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向在悄悄發(fā)生變化。2002年8月，在重申了“低利率、鼓勵個人住房信貸、增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸”的貨幣政策不會改變之后，央行首次提到要“防止產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè)”。2003年6月，央行出臺“121號文件”——《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。該文件的用意就是對房地產(chǎn)市場開始調(diào)控。