匯率改革與銀行改革對房地產(chǎn)市場的影響

 

2003年之后，我國不斷膨脹的房地產(chǎn)市場越來越引起學(xué)者的關(guān)注，但大多數(shù)研究者在研究我國的房地產(chǎn)泡沫時，都主要從市場的需求與供給角度分析。我認為，我國正在進行的金融改革對房地產(chǎn)市場影響很大。本研究將從匯率改革和銀行改革的角度分析我國的金融改革對房地產(chǎn)市場的影響。

 

人民幣匯率改革對房地產(chǎn)市場的影響

 

2005年7月21日，中國人民銀行宣布人民幣從即日起與美元的兌換價格升值2%，人民幣不再盯住單一的美元，人民幣開始和一籃子貨幣掛鉤。這標志著人民幣匯率改革的序幕已經(jīng)開啟。

 

匯率改革究竟對我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？從20世紀80年代日本和我國臺灣地區(qū)的匯率改革的歷史軌跡看，匯率的升值導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲，甚至產(chǎn)生嚴重的房地產(chǎn)泡沫。我希望通過對日本和我國臺灣地區(qū)匯率改革過程中的房地產(chǎn)價格走勢的分析中找到一些有用的東西，為我國的匯率改革和房地產(chǎn)調(diào)控提供一點幫助。

 

1. 日元升值與日本的地價上漲

 

二戰(zhàn)以后，日本經(jīng)歷了兩次大的匯率變動，第一次是1971年12月的“斯密森協(xié)議”，第二次是1985年12月的“廣場協(xié)議”之后，日元迅速升值，到1987年底，日元匯率升值66%。

 

日本的兩次匯率改革都導(dǎo)致了地價的上漲。1971年底的匯率改革導(dǎo)致了1973年的地價上漲，但因為石油危機的影響，時間只持續(xù)了1年，在此，我們不作重點分析。1985年后的日元升值導(dǎo)致了地價的連續(xù)5年的上漲，見圖1-2，我們以1983年為基期計算，到1988年東京的地價上漲了兩倍多。當時日本的房地產(chǎn)價格上漲速度之快是舉世公認的，它已經(jīng)成為現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)研究中典型的泡沫經(jīng)濟案例。

 

日元匯率升值為什么會導(dǎo)致日本房地產(chǎn)價格的迅速上漲？主要有兩個原因。

 

原因之一是匯率改革迫使日本政府采取寬松的貨幣政策。由于日元升值的影響，日本的工業(yè)受到了相當大的沖擊，1986年日本工業(yè)出現(xiàn)了負增長。為了緩沖升值對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的影響，日本中央銀行放松了銀根，利率不斷下調(diào)，1986年9月和1987年5月，兩次采取緊急經(jīng)濟對策，將官方貼現(xiàn)率從5%降到2.5%。而當時的日本經(jīng)濟仍然處于經(jīng)濟上升的過程中，不當?shù)慕?jīng)濟政策刺激了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的投資品價格的不斷上漲。

 

原因二：為了減少金融自由化與國際化過程中銀行的經(jīng)營風(fēng)險，日本政府在匯率改革的過程中，推行銀行資本金管理改革，部分銀行執(zhí)行國際清算銀行制訂的銀行資本金管理規(guī)定，促使銀行貸款向住房抵押貸款傾斜，使銀行之間在不動產(chǎn)貸款上產(chǎn)生惡性競爭，刺激了房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹。

 

2. 我國臺灣的匯率改革與房地產(chǎn)價格波動

 

與日本類似，我國臺灣的匯率改革也導(dǎo)致了臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)價格的大幅度波動。

 

我國臺灣1979年2月建立外匯市場之初，新臺幣對美元的匯率是36：1，之后小幅貶值，在1985年12月之前，匯率基本維持在40：1的水平。但從1986年開始，在美國的壓力之下，新臺幣不斷升值（逐步升值），新臺幣與美元的匯率從1985年的100新臺幣兌換2.51美元上升到1989年的3.82美元，4年升值52%。

 

新臺幣的小幅度緩慢升值的方式，使企業(yè)可以爭取調(diào)整的時間，但同時帶來了大量的投機資本，助長了新臺幣的升值壓力。為了穩(wěn)定新臺幣，就必須不斷從市場上購買美元，拋出新臺幣，導(dǎo)致貨幣的過多投放，1985年的貨幣供應(yīng)量M₁為12.23%，1986年增加為51.42%，1987年為37.82%，1988年為24.37%，使房地產(chǎn)價格和股市價格膨脹。見圖1-3，1987年、1988年和1989年臺北市的住宅價格上漲速度分別達到36.8%、96.5%和78.24%。

 

3. 人民幣的升值預(yù)期使國外資本投機我國的房地產(chǎn)市場

 

日本和我國臺灣地區(qū)的匯率改革的經(jīng)驗和教訓(xùn)，對于我國的匯率改革有直接的參考價值。我們注意到，自2002年之后，人民幣升值預(yù)期已經(jīng)吸引了大量國際資本流入我國，房地產(chǎn)行業(yè)成為國際資本的重要投機領(lǐng)域。根據(jù)官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2002年、2003年和2004年1~11月境外資金進入上海房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的金額分別為109.5億元、150.0億元和153.5億元，境外資金購買商品房的金額分別為32.2億元、39.3億元和68.6億元。此外，2004年境外機構(gòu)、個人通過借用外匯貸款結(jié)匯后進入房地產(chǎn)開發(fā)和購買商品房的金額分別為58.6億元和52.4億元�？梢�，上海市2002年之后的房價的大幅度飆升，外資“功不可沒”，見圖1-4。從全國的情況看，2001年之后，中國政府從外匯市場購買的外匯數(shù)量迅速增加，見圖1-5，2001年的交易數(shù)量是765億美元，2004年上升為2067億美元。需要強調(diào)的是，這些新增加的外匯，有些是通過正常的渠道進入我國的，但也有相當?shù)牟糠质峭ㄟ^非正常的途徑進入的，這從國家外匯平衡表中就可以看出來，在1980年至2001年的長達20多年的時間里，我國的外匯平衡表的誤差與漏損項目一直是負數(shù)，意味著在這段時間里，一直有人通過非正常的手段將國家的外匯流出國外。但統(tǒng)計資料顯示，見圖1-6，2001年以后，該項目突然從負數(shù)變?yōu)檎龜?shù)，而且數(shù)量逐漸增加。這意味著越來越多的國際資本正在通過非正常的途徑進入我國。

 

如今，人民幣的匯率改革已經(jīng)啟動，如果房地產(chǎn)價格還會不斷上漲，則國際資本可以通過投機國內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來賺取雙重利潤，它不僅對實體經(jīng)濟帶來可怕的后果，而且會進一步導(dǎo)致人民幣的升值預(yù)期，這是中國政府必須警惕的。