銀行改革與房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張。統(tǒng)計(jì)資料顯示，1998年之后，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款都以超常規(guī)的速度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的年平均增長(zhǎng)速度超過(guò)25%，而住房抵押貸款的增長(zhǎng)速度則超過(guò)50%。從需求的角度看，我國(guó)房地產(chǎn)金融的超常規(guī)增長(zhǎng)是因?yàn)樽》恐贫雀母飳?dǎo)致的（1998年之前的住房制度是以實(shí)物分配為主的高度福利化的制度，1998年以后實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化改革），但從資金供給的角度看，銀行改革使銀行更加注重住房抵押貸款業(yè)務(wù)。

 

銀行重視住房按揭貸款的原因在于銀行監(jiān)管制度的變化。2001年之后，我國(guó)政府對(duì)商業(yè)銀行改革的思路逐漸明確，在監(jiān)管的理念上開(kāi)始按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)辦事。2004年之后，我國(guó)的銀行業(yè)開(kāi)始實(shí)施資本充足率管理，而此時(shí)，我國(guó)銀行業(yè)的資本充足率普遍不足8%的要求。以占市場(chǎng)份額最大的中國(guó)工商銀行為例，2003年底的資本充足率只有5.52%，而不良資產(chǎn)的比率卻達(dá)到21.24%。在資本充足率的約束下，商業(yè)銀行一邊通過(guò)各種方式補(bǔ)充資本金，一邊調(diào)整自己的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，盡可能地?cái)U(kuò)大低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。

 

對(duì)于銀行而言，低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)主要有兩類，一類是政府債券，另外一類就是住房抵押貸款，見(jiàn)表1-7。我國(guó)目前的債券市場(chǎng)容量還十分有限，銀行還不可能通過(guò)大規(guī)模地增加持有債券數(shù)量的方式完成自己的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。在此背景下，幾乎所有的銀行都將房地產(chǎn)抵押貸款作為業(yè)務(wù)調(diào)整的戰(zhàn)略重點(diǎn)來(lái)發(fā)展。

 

商業(yè)銀行垂涎于住房抵押貸款的另外一個(gè)重要原因是我國(guó)利率市場(chǎng)化的不成熟。一般而言，低風(fēng)險(xiǎn)的貸款，利率也應(yīng)該較低，這樣才符合風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等的原則。因此，在利率市場(chǎng)化的情況下，住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)比其他貸款的風(fēng)險(xiǎn)小，它的貸款利率應(yīng)該比其他貸款低。在美國(guó)等利率市場(chǎng)化程度高的國(guó)家，住房按揭貸款的利率比公司貸款的利率要低很多，有的住房按揭貸款的利率只有公司貸款利率的一半。在另外一些國(guó)家，利率市場(chǎng)化程度不高，但政府強(qiáng)行規(guī)定按揭貸款的利率比公司業(yè)務(wù)貸款低。而我國(guó)的住房按揭貸款與公司貸款的利率基本相同，收益與風(fēng)險(xiǎn)脫節(jié)，使住房抵押貸款市場(chǎng)出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)局面。在利率市場(chǎng)化還不能起作用的情況下，銀行必然以放松對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款條件為代價(jià)取得住房按揭業(yè)務(wù)，這是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的制度性原因。